酒店律师：每个想购买或建造高尔夫球场的人都应该了解的事……

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2014年1月2日

酒店律师：对高尔夫兴趣高涨的人需了解的一些教训。

高尔夫球场现在很流行 — 用于打球、买卖和开发。不论您的兴趣是什么，您都会发现今天这篇由我的合伙人Guy Maisnik撰写的文章很有意思，并可能有助于您避免不必要的损失。

关于高尔夫的其他文章会在本文结尾处涉及。

购买或建造高尔夫球场 —
尽职调查是关键
作者
Guy Maisnik | JMBM Global Hospitality Group® 副总裁

“我在棒球场花了十七年时间才击中三千次棒球。但在高尔夫球场，我只花了一个下午就做到了。”
― Hank Aaron

高尔夫是一项有难度的业务，三分之一的球场都是在亏本经营。

对高尔夫而言，打球并不是唯一一件有难度的事。努力经营业务和保持偿付能力。让高尔夫球场经营有利可图是餐饮酒店行业中最具挑战性的一件事。最初，其可能看起来比多数行业容易。没有很多的活动部件。相对很少的雇员（旺季平均30人，淡季平均10人）。用于定位可用空间的大型出入栅栏（18个洞平均占地150-200英亩）。高尔夫非常流行。美国大约有2700-3000万个高尔夫球手。但是，根据全国高尔夫基金对大约750名高尔夫球场负责人的调查（2012年2月10日），其中仅有大约三分之一的球场是盈利的。只有三分之一！除了私营机构（35%）以外，不到三分之一的球场收支平衡，三分之一的私营球场和40%以上的公共球场在亏损。请看由高尔夫球场行业在《2012年行业情况报告》中提供的费用明细，这些内容在现在仍然具有实际意义：

您的目标是什么？

考虑到成功拥有和经营高尔夫球场所面临的挑战，高尔夫球场的开发商和购买人首先应明确目标。换言之，如果将近三分之二的球场都无利可图，那我们为什么还要去做这个？高尔夫是否会成为使得酒店或住宅开发项目明显增值的附属康乐设施，从而使高尔夫球场得以存在？维护与经营成本如何予以补偿，高尔夫收入、私房屋主费用、会费、使用费、增加酒店收入或公共支持？或者，如果高尔夫球场是一项独立的买卖，则其确实能够独立吗？换言之，如何才能够使收购或建造高尔夫球场在财务上是可行的？

尽职调查

从收支平衡或亏损球场的现有数据来看，您马上就能明白尽职调查对购买或建造高尔夫球场而言有多么重要。并非所有的高尔夫球场都是一模一样的。不同球场的设计、建造和经营可以各不相同。这些差别意味着巨大的价值或无法予以担保的高额附带成本。一些球场需要比其他球场更多的维护。水是一个大变量，其取决于所在区域和水源。同理，还有区域性的差异，其取决于草坪类型、适宜于种子的气候、化学用品和废料。还存在日益增长的燃料成本、劳动力成本和设备更新问题。推迟设备采购可能会导致所有权关系更难以应付。设备的维修费用增加和额外停修都是有成本的，这些成本也需要予以考虑。
对购买人而言，最重要的一点是了解价值是在哪里失去和获得的。劳动力可以削减吗？如果资本设备采购或租赁可降低运营成本，则其行得通吗，是在哪些期间行得通？有备选的燃料或水资源吗？可以改建草坪以使其具有更高的可持续性吗？有创造性的和可行的资金设备更换方法吗？卖方/业主已经运用了所有的收入增加方法吗？迄今为止的营销战略是什么？高尔夫费用符合当前的市场行情吗？可以做哪些可行的调整和增强？有经验的高尔夫球场顾问能够帮助买家回答这些问题。

责任 — 潜在责任和明显责任

另外，高尔夫球场是滋生诉讼案件的温床。高尔夫和法律问题遍布于高尔夫球场中的每一平方英寸土地。从有故障的高尔夫球车到设计不合理的通道；从湿地到不合法地向未成年人提供酒水。所有这些权利都已经具备吗？所有的酒精饮料许可证都适用吗？新买家是否会遭遇之前的相同税务问题？有潜在的环境危险吗？溪流、湿地和其他水文要素可为很多物种（有些是濒危物种）创造栖息地。某些废料和杀虫剂可能是有毒的。如果这些毒素进入水中，则可能会流入邻近物业，从而导致高尔夫球场业主承担责任。由于这个原因，已经发生了相当多的针对高尔夫球场的环境索赔和诉讼。是否有高尔夫球场边界侵占或被侵占问题被忽视？

高尔夫是一项危险的运动。其主要动作是向不可预知的方向强有力地重击球体，其速度可达200米/小时以上。高尔夫球车以及其行使的地面会有多安全？责任无法被忽视，投保也不是全部的答案。有应予以处理的、被打偏到场外的高尔夫球的情况吗？有过私房屋主提起的索赔吗？很多此类索赔都声称高尔夫球场设计有缺陷。重新设计可能需要巨额费用。如果高尔夫球场有俱乐部或协会，则所有的帐簿和记录都是最新的吗？俱乐部能维持下去吗？有多少已发行的礼券会对价值产生影响？所有雇员都是合格和合法的吗？培训新员工可能需要很多费用？设备（例如，高尔夫球车）是自有的还是租借的？如是租借的，则租金是否会超过购买价格？球场设计是否会导致业主可能遭受顾客根据《美国残疾人法》提出的索赔？这些仅是其中的几个问题。法律尽职调查清单更为详尽，并必须予以调查。有经验的餐饮酒店行业律师可帮助买家回答这些问题。

底线 

重要的一点是，在回答所有这些必要的问题，以确定购买高尔夫球场是否行得通之前，买家不要购买。很少有买家能够通过自己的员工来完成这些工作。买家需要了解高尔夫球场的真实价值、缺点、可以在哪些地方增加收入和控制成本、采取哪些措施来实现收入增加和成本控制、以及哪些问题会引发诉讼。没有买家希望有一大堆会造成重大损失的法律问题。防止贵价购买的最佳方法是聘请可靠的法律顾问，且该顾问在相关业务方面具有法律专业知识和经验，能够应付很多高尔夫球场，并能够有效地评估所购买球场的生存力。合适的团队能够识别出关键问题和陷阱，并制定计划来防止这些问题和陷阱，或建议买家避开这种贵价购买行为。总之，其目标都是帮助买家在其很容易做出错误决定的交易中做出明智的决定。

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关于酒店买卖的其他资源

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JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产（尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产）开发和重新定位。

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Jim Butler 是JMBM的创始合伙人，也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一，独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》（The HMA & Franchise Agreement Handbook）、《关于如何购买酒店的手册》（How to Buy a Hotel Handbook）和《贷款人手册》（Lenders Handbook）。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易，其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面，Jim已有30多年的丰富经验，在最近五年主要为华人投资者提供服务，因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 或 jbutler@jmbm.com