Chinese Hotel Law Blog
2017年3月22日
除非国会及时行动，EB-5融资法案将在2017年4月28日面临绝境。
区域中心法规于1991年颁布实施。此后，国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后，人们开始心存疑虑，不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且，如果国会还不马上开始行动，确实会给该法规造成严重的后果。
如果国会听任EB-5法规在4月28日后终止，将会发生什么。
参与EB-5行业的大多数人认为，该法规必将展期，或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年，而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位，为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。
下周将可能出现突破性的解决方案（3月27日的一周）
自川普总统就职以来，白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为，在三月的最后一周，EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以，新的议案可能很快浮出水面。
经过一些内部的争议之后，我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过，对达成一致意见获得解决方案来讲，当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。
EB-5资金给开发商带来的好处
尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式（例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权），但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说，对于贷款方而言，他们即使能够获得优先债权，他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到（例如传统的夹层贷款），则贷款方更不愿轻易放贷；即使放贷，利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目，EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口，显著降低项目融资成本，并释放担保物。
如果国会不予延期，则EB-5法规的丧失将重创酒店业
废止EB-5法规（或者作出重大修改使其难以施行）将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。
如果您的酒店能够使用SBA贷款融资（即小型商业管理局贷款；系美国为了扶植小型商业项目而提供的低利率贷款），或者您的小型精选服务酒店能够获得地方银行资金，那么您可以不需要EB-5融资。但是对许多较大的项目来说，建筑工程的融资仍然未能恢复到金融海啸之前的水平，所以EB-5融资对它们的资金链极其重要。
有关EB-5项目欺诈和不公正区域划分可以轻易地“修复”
虽然EB-5存在一些瑕疵，但瑕疵却被媒体过度曝光，而且其重要性被过于夸大了。
幸运的是，这些问题可以很快、很容易地解决。例如，最受诟病的是，有些项目以毫不相关地区调查为基础伪造出一个“高失业率地区”，通过“不公平地域划分”成为享受50万美元的最低投资额政策支持的目标就业地区（TEA）。
迄今为止，TEA的认定是由每个地区政府管辖的。批评者认为，有些州，例如纽约州，愿意将所有必要的地区调查结果拼凑在一起，以便满足授予TEA的要求。其他一些州，例如加利福尼亚州，不允许这样不公平地划分区域。加州不但对被调查地区的数量进行限制，并且要求这些地区必须相邻。这意味着加州的许多项目不能通过低投资限额的资格认定。
不公平区域划分事件可以非常简单地解决。我们需要做的只是制订一个划分TEA区域的全国通用标准。举例来说，可以将调查地区总数限制为十个。
欺诈和欺骗。另一个被媒体抛出来的重磅炸弹是，EB-5可能成为预谋好的欺诈骗局，被唯利是图的骗子用来欺诈和欺骗无辜的外国投资人。任何参与EB-5行业的人都反对欺诈和欺骗。项目的信任度和绝对诚实对其生存至关重要。但就欺诈和欺骗来说，EB-5难道比其他投资领域，例如股票市场和不动产投资来得更多吗？（还记得伯尼麦多夫吗？）媒体找不到任何证据来支持这个论点。
许多专家相信，如果执行得力，现行的证券法和其他反欺诈法律能够解决EB-5中现存的骗局。如果出现任何问题，法律只需厘清管辖权并适用现有的条款即可。对一些人进行欺诈或者出售不存在的项目而谋利的行为，已经触犯了法律。
不论在任何情况下，人们都支持EB-5行业进行改革使其更加完善，保护投资者并驱逐不良分子。EB-5在1991年开始实施时默默无闻，到最近5、6年已经成为主要潮流。EB-5的主要受益人是大型公司、长期投资人，他们将引领行业进行必要的改善和改革。
EB-5前途的不确定性对开发商的影响
围绕EB-5的不确定性展开的讨论，对酒店开发商已经是老生常谈了。许多开发商决定“静观其变”，而暂停EB-5融资。他们中的大多数已经丧失了融资机会，只好继续等待下去。
另外的投资者对他们项目的融资环境进行了整体评估，找到了坚定可靠的而且具有完美成功记录的EB-5贷款方，并通过谨慎地操作，从而抓住机遇而获利。这是一个增值过程，所以对前进路上每一步所需的工作和费用都得进行评估。我不清楚别人怎么样，但据我的观察，奉行这种理念的开发商都获得了100%的成功率。
如果您的项目可能采用EB-5，现在应该怎样做。
基于我们杰美百明律师所（JMBM）已经为客户完成了21亿美元的EB-5融资，同时我们所代理的客户拥有100%的成功融资记录，我们相信国会将作出正确选择并延长EB-5的期限，使之能够继续为美国经济注入新鲜血液。如果您认为EB-5对您有利，请您关注其发展。但请您切记：在没有获得正确的法律建议之前，千万不要轻率行动。您需要经验丰富的法律团队为您提供专业的EB-5建议。