Chinese Hotel Law Blog
The Lodging Industry Investment Council’s Top Ten: investment trends and challenges
注：住宿行业投资委员会即Lodging Industry Investment Counsel （LIIC）
金百德律师及其酒店专业律师团队
2017年5月10日
酒店不动产：天气预报 晴，少云，气温稍降。
十年来，酒店行业卓越的智库“住宿行业投资委员会“一直进行年度调查，并编制一份有关下一年的重大的酒店投资机会和面临挑战的清单。这个详尽调查的结论就是《美国住宿行业投资委员会Top10》。这是对住宿行业未来12个月投资的情绪和态度的描述，故此受到业界高度关注。住宿行业投资委员会成员总共代表了直接享有产权和控制权的超过400亿美元的住宿不动产。
委员会成员极为活跃并把握着市场脉搏。其45%的成员在过去的12个月里成功地收购了酒店，另有16%的成员曾经发出过要约（offer），但未能成交。此外，76%的成员计划在未来的24个月内出售酒店。
住宿行业投资委员会代表了酒店行业最具影响力的投资者、土地业主、法人不动产执行委员会、房地产投资信托基金（REIT）、公共酒店公司、经纪人和重要的住宿实体。住宿行业投资委员会是领导住宿行业的智库 (www.liic.org)。
Cahill先生，美国住宿行业投资委员会副主席，编制了今年的调查报告(www.mikecahill.com)。Mike Cahill先生还是酒店不动产咨询公司（Hospitality Real Estate Advisors — HREC)的创始人和CEO。HREC公司是一家领先的国际酒店和娱乐场的咨询及经纪公司（全美有16个办公室），专注于住宿类资产买卖、债务融资、咨询、评估和诉讼辅助等领域(www.hrec.com)。其丹佛办公室的同事Nate Shartar先生和Alexander Cammarata先生，予以全程协助。
2017美国住宿行业投资委员会Top10调查报告：
酒店不动产：天气预报 晴，少云，气温稍降。总的来看，2017年调查报告较2016年报告释放更多积极的信号，但与巅峰期的2015年报告完全不同。相对于2016年4月各处弥漫的紧张不安情绪，这个报告显得镇定沉着。预计来自中国的投资为36%，略有放缓；英国脱欧对美国酒店行业影响甚微。私人实体及紧跟其后的不动产投资信托公司（REIT—Real Estate Investment Trust）预计成为收购豪华高档酒店的主力军；而在收购中上档经济型酒店的业务中，地方性的业主和经营者将占大多数。
1. 酒店不动产周期的运动？大多数投资者（68%）认为我们仍然处于自2009年开始的当前周期的一个附加阶段。可是，一些非常机敏、智慧的少数派（32%）认为我们已经开始了一轮新的周期。对未来24个月美国经济的预期是正面的，60%的人对GDP增长率预测的平均数高于2%。
2. 资产价格的询价/报价波澜不惊，资产价值将持平或有上升：54%的人预测未来12个月的住宿不动产价值将与2016年持平。可是，相当大的一部分人（36%）预计会有小幅的微升（约5%）。最受青睐的投资目标是高档高级住宿物业。
3. 2017年对酒店投资的最大威胁是什么？可预见的三大威胁是：
- 新增住宿供应量：90%的委员会成员都将新增酒店供应量视为当前最重要的投资考虑因素。言不由衷的是，有81%的成员正在建设新的住宿设施。
- 利率上涨：在过去的24个月里，利率逐渐增长了100个点（即100个利率计算单位。每个计算单位为百分之一或0.01%）。卖方必须知道，利率增长对其打算出售的酒店的资产价格会产生什么影响。
- 政府法定最低工资上涨：投资者（28%；较去年降低了）认为，政府上调法定最低工资标准及其对酒店运营成本的影响是最大威胁（74%的人认为，在未来五年里都会有渐进的负面影响）。
4. 酒店交易市场持续轻度降温：52%回应调查者预测，以美元计价的2017日历年度的美国酒店交易，相对于2016年底，将要下降。而22%的人认为将持平。类似的，46%的人认为资产售出的数量将下降；而32%的人预测将持平。
5. 酒店偿还债务不尽如人意：酒店投资者都是“债务老油条”。所以56%的人寻求在下一年度对现有债务进行再融资，尽管有52%的人相信最适宜的再融资窗口已经在过去的六个月内关闭了。业主相对于满足出借人可接受的资产负债率而言，更为关心的是账龄较长债务的利率增长。
6. 住宿行业正在发展中：投资者对建设新的住宿物业持积极态度。对于开发酒店，有66%的委员会成员回答“是，如果你有中意的产品和市场。”投资委员会的81%成员正在进行新酒店的开发活动。
7. 打算买酒店？数量和质量：数量 — 42%的投资者希望认为，可购买酒店的数量“低于平均数量”。质量（值得购买者）—- 52%的人认为现在出售的酒店，其质量达到平均水平，而28%的人消极表示“较2016年略差”。
8. 对哪些市场不进行投资？：委员会成员被问及他们“不考虑购买酒店“的前25个市场：
1. 休斯顿（Houston），德克萨斯州 (64%)
2. 纳什维尔（Nashville），田纳西州 (32%)
3. 底特律（Detroit）， 密西根州 (28%)
4. 纽约市（New York），纽约州 (28%)
5. 圣路易斯（St. Louis），密苏里—伊利诺伊 (28%)
到哪去买？新奥尔良！
9. 关于万豪与喜达屋合并？令人吃惊的是，36%的拥有一家喜达屋品牌酒店的业主，认为喜达屋住宿物业因为合并而升值了。酒店业主的一个主要压力（22%）来自于与万豪集团进行谈判。
委员会奉送问题：
向前看，“酒店投资天才们“的预测：
恭喜去年有13%的人认为当纳德川普会当选。
当出差数日住酒店时，委员会成员最讨厌的是（1）网速太慢；（2）床铺不舒服；（3）噪音（过道、室内空调以及马路交通）。其他令人讨厌的事情还包括，被拍名人照、早餐开始时间不够早、快餐店价格太贵等。
如需其他的信息，请接洽：
麦克查理（Mike Cahill），HREC公司CEO和创始人：mcahill@hrec.com
西恩汉尼斯（Sean Hennessey）, 住宿产业投资咨询公司CEO：shennessey@lodgingadvisors.com
金百德（Jim Butler）律师，杰美百明律师事务所合伙人： jbutler@jmbm.com
LIIC — 住宿行业投资委员会