Articles Posted in Outlook and Trends

Published on:

By

EB-5 financing accelerates in 2016 and favors (1) Hotels, (2) Mixed-Use and (3) Multifamily as top 3 targets for EB-5 funding.

2016年2月8日

酒店律师在洛杉矶EB-5峰会上的第一手资料：

如果您打算为您的开发项目进行EB-5融资，现在就是做出决定并尽快付诸行动的最佳时机。如果您要了解什么是EB-5程序、几年来它如何成为机构投资者的主流、以及当前它如何提供稳定的可靠资金流等背景知识，请点击屏幕右侧的EB-5专栏。

我们认为，杰美百明律师所（JMBM）的环球酒店EB-5融资团队对于EB-5的机遇、风险具有很强的洞察力，并且能够干净利索地执行客户的要求。截止2015年12月底之前的18个月期间，我们团队完成超过10亿美元的EB-5融资贷款，其中从我们的资源为客户筹得7亿多美元。

如果您错失了我们此前提到的EB-5法案的重大动态，您应该知道，EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年，直到2016年9月30日。

但是，因为在近两年期间，每年都达到了签证的最大限额，所以专家预测，2016年将会更快地用尽最高1万份的签证限额。用尽签证限额的时间很可能提前到2016年的五月份或六月份。

而那些手持EB-5改革议案的“改革者”仍活跃在人们的视野里，等待下一个提案时间到来。所以，对于拥有高品质项目和良好记录的顶级开发商来说，趁着还能继续获得EB-5融资，应该立即行动起来。

我们确信，大多数仍在犹豫不决的投资者，将来很可能会后悔自己未能早些利用Eb-5这种代价相对低廉的融资资源。

NES 金融公司举办的 EB-5 融资2016峰会在洛杉矶落幕

NES 金融公司是为EB-5融资提供管理服务的顶级公司之一。他们采用第三方保管以及其他有效技术服务，对EB-5融资的转移、1031税务递延交换和基金管理提供有效的监管。

杰美百明律师所（JMBM）的EB-5融资团队参加了NES金融公司于2月4日在洛杉矶城市俱乐部举办的峰会。这是一个非常好的活动，我个人很欣赏NES 金融公司执行副总裁Reid Thomas先生关于“行业状况”的讲演。

区域中心继续扩展。现在全美国有将近800个可以为开发商筹措EB-5资金的区域中心。我们仍然认为，绝大部分的EB-5资金实际上是由少于10%的区域中心筹集到的。所以，开发商一定要选择“正确”的区域中心。否则，开发商可能花费大把时间和金钱而收获甚微。

EB-5项目在哪里落户？毫不奇怪，大多数EB-5活动是在加州、纽约、德克萨斯和佛罗里达。在加州地区，南加州占据主导地位。但也不尽然，比如我们在12月份完成的一个4000万美元的EB-5融资项目就位于内布拉斯加州（Nebraska州）。所以，拥有高品质项目并得到正确指导的优秀开发商，也可以在洛杉矶和纽约之外获得成功。

下图显示了2015年EB-5项目在各州分布的情况。
图例：冷颜色端部代表0.2个项目及以下的较少分布；暖颜色端部代表12.2个项目及以上较多分布。5

什么人在筹资——聚焦最活跃的开发商。2-8规则适用于EB-5融资。20%的EB-5项目融到了80%的资金总额；80%的项目只占据20%的融资总额。

2015年EB-5项目的平均融资额是5000万美元。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会（ALIS）归来后，大家都有一个共识，那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来，我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是，这个转变是负面的。

直到近期，投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济（fundamentals）在到达顶峰并开始下降周期之前，还有多少上升空间？”这些近年来熟悉的话题，在本次峰会上，却很少被人提及。

具有讽刺意味的是，酒店行业的实体经济（fundamentals）基础仍然牢固，并且持续提升（尽管提升的节奏可能有所放缓）。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券（Real Estate Investment Trusts，简称REIT）和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之，眼下酒店市场的悲观论调，并非酒店实体经济本身出了问题，而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么？

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的：

  • 店行业创纪录的房间平均收入（简称为RevPAR，即 revenue per available room）的增长率和其他指标，而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
  • 数十年间，行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
  • 连续几年来，酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录，华尔街对此喜上眉梢。
  • 现在，我们已经达到（至少接近了）巅峰水平，增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
  • 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后，现在遭受供应过度的困扰，稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区，其房间供应量相当于市场份额的50%。（译者注：Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序）。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压，是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗？看看您要付多少钱，就可以理解Airbnb的优势了）。
  • 酒店公司特价服务（译者注：即单位与酒店协商达成的特价住宿服务），长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后，该特价服务复苏相对缓慢，但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
  • 公共性质的酒店资产（institutional grade hotel assets）一直保持4%-6%的交易回报率，没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因，酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定，酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别，并重新调整投资方向。其结果是，酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌，让酒店投资者筹措资金变得困难（需要以更高的利率融资）。这一切都影响到买卖之间的平衡，并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度？酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%（或更多）。实际上，您现在购买酒店，比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店，能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响？
继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

Not Just Heads In Beds – Cybersecurity for Hotel Owners

Jim Butler (金百德) 律师 及环球酒店专业律师团队

酒店业主在防范网络攻击方面应当扮演什么角色？

一家酒店的成功取决于房客对它的信赖。如果房客得知自己的个人信息在住宿期间被泄露，则这种信赖必将荡然无存。为了防范网络攻击，酒店业主自己能做些什么？他们应该与品牌一起做什么？

在下文中，我的合伙人 Bob Braun 律师提醒酒店业主：由于业主通常要补偿酒店品牌（或酒店管理公司）因客户信息泄露而蒙受的损失，因此业主应未雨绸缪，事先设计周密的预案。该文首次发表在2015年12月出版的《酒店业务观察》上，因各界反响强烈，故转载如下：

今日的酒店行业与往昔大不相同了。传统酒店的成功要素相对简单：好的地点、公平的价格、舒适的环境、优良的服务，便可确保成功。现如今，上述因素仍然重要，但酒店已经不再仅仅是 “躺床上睡觉” 的买卖了。今天的酒店日趋品牌化。品牌商不仅着眼于他们出售的服务和产品，而且也格外重视房客对品牌的认知与体验。这就意味着几乎所有的品牌都需要越来越多地了解如何客户心理，并通过广告、社交媒体等手段来打动客户。从这点出发，酒店近年来收集了大量的客户信息，从信用卡信息到住址、电话号码、旅行计划和偏好、生日等等。这些信息对网络窃贼极具诱惑力。因此，如何避免客户信息泄露，就成了酒店经营的一大挑战。

网络犯罪是一个大买卖。仅在2014年，被发觉的网络安全事故就多达4280万起（除此之外，可能还有更多的未被发觉的安全问题）。据估算，网络犯罪在世界范围内造成的年度经济损失高达3750亿美元到5750亿美元之间。随着网络技术的发展，企业易受攻击的薄弱环节越来越多，而犯罪的花样也不断翻新，如近年的密码勒索赎金等等。

网络罪犯在数年前就将酒店列为攻击目标。2010年福布斯杂志引述 Nicholas Percoco 的话说，“对网络犯罪来说，酒店业是年度的‘特色菜’。酒店拥有大量的信息和宽松的切入口，而且酒店往往要花费很长的时间才能发现入侵。” 这番话给酒店业主的提示是：贼人环伺，酒店必须有所作为。酒店业主不但要提升自身管理水平，从严要求酒店管理公司，更要与保险公司进行沟通，取得 “信息泄露保险”。

温德姆酒店集团案

本案是联邦贸易委员会（FTC）对跨国酒店公司温德姆酒店集团提起的诉讼。FTC 起诉温德姆未能对计算机网络采取适当的安全措施，致使黑客窃取了客户信息，导致超过60万张信用卡记录外流，造成超过1000万美元的经济损失。

温德姆酒店集团辩称，国会并没有授权 FTC 来管理商界的数据安全标准。一审法院判决联邦贸易委员会（FTC）胜诉，温德姆酒店集团上诉至第三巡回法庭。2015年8月24日上诉法院第三巡回法庭做出判决：维持地方法院一审判决，认定联邦贸易委员会（FTC）具有数据保护的权限。这个判决在历史上第一次确认联邦贸易委员会（FTC）是美国的数据安全管理者。

温德姆酒店集团做错了什么？

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

The Marriott-Starwood merger’s impact on owners, franchisees and developers

杰美百明律师事务所（JMBM）环球酒店专业律师团队

近日，酒店品牌的两大巨头——万豪和喜达屋——宣布即将合并。该合并将成为酒店行业历史上最大规模的合并。尽管全世界的媒体都以大字标题对该合并进行了报道，但大多数的报道只聚焦在交易的规模上，却很少提及该合并对酒店行业的冲击。在下文中，我的合伙人 Bob Braun 律师将细致分析万豪-喜达屋的合并对酒店业主、品牌特许经营者、开发商产生的影响。随着喜达屋品牌家族在行业中失去了独立性和竞争力，合并对行业来说可以用 “喜忧参半” 来形容。

万豪-喜达屋的合并—规模越大越好吗？
合并对酒店业主、品牌特许经营者、开发商的冲击
特约作者：酒店律师 Robert E. Braun

无论从哪个角度来看，万豪-喜达屋的合并在酒店行业内创造了一个无与伦比的巨无霸。如果这个合并依照计划进行下去，合并的公司将成为世界上最大的酒店公司，管理（manage）或特许经营（franchise）遍及全世界的5500多家酒店、110万间酒店客房。其旗下将拥有30多个酒店品牌，以及超过7500万的酒店忠实会员。

当时事评论家们纷纷推测合并后的公司是否将给客户、股东或酒店常客带来好处时，很少有人提到合并交易将对酒店业主、品牌特许经营者和开发商产生的什么样的冲击。

在合并完成前，没人能真正知道答案（因为完成这个复杂的交易存在各种各样的障碍和变数）。杰美百明律师所（JMBM）环球酒店专业律师团队已经谈判了数百份特许经营协议，其中囊括了几乎所有的酒店品牌，经验告诉我们此次合并很可能带来以下几个重要变化：

酒店业主未来的选择更少了

首先，可供业主选择的交易范围被大幅度压缩了。虽然合并保留了30个品牌（如果我们将新喜来登包括进去就是31个），但实际上，它们将由唯一的企业实体来经营管理。这个实体将决定在某特定市场中，会有哪些旗下品牌存在。此外，在同等价位和同等品质的酒店当中，不同品牌之间的差异将进一步缩小。例如，喜来登酒店和艾美酒店，相比于万豪和万丽，还会有之前那样显著的区别吗？在新合并的大家族中，旧品牌将如何被定位？

任何酒店业主、品牌特许经营商或投资人还应意识到，万豪-喜达屋的合并仅仅是这类合并的开端而已。许多分析人士预测，其他品牌也将陆续合并，使自己能够与世界规模最大的品牌公司竞争。如其属实，则类似的交易将成批量发生，以致业主几乎没有品牌可供筛选。

酒店业主的影响力将会减少

可供选择品牌的减少，直接造成酒店业主影响力的大幅度缩水。酒店业主将不能再让行业的两大巨头相互竞争。万豪和喜达屋不可能在未来的品牌特许经营的投标中自己对抗自己。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

FCC says blocking FCC-approved Wi-Fi hotspots is “patently illegal” and imposes $750,000 fine on Smart City.

联邦通讯委员会对两件阻碍Wi-Fi的案件采取强制措施

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店房地产专业律师团队

2015年11月2日，联邦通讯委员会就两件阻碍Wi-Fi的案件举行新闻发布会。在一个案件中，联邦通讯委员会宣布对国内最大的电子承包公司——M.C. Dean公司处以71.8万美元的罚款。因为该公司在Baltimore会议中心，阻碍参观者和参展商使用私人手机数据套餐的Wi-Fi“热点功能”，从而迫使他们必须购买该公司的Wi-Fi服务，并支付高昂的费用。

联邦通讯委员会对WI-FI热点提供商M.C. Dean公司处以罚款

据联邦通讯委员会称，作为Baltimore 会议中心Wi-Fi的独家供应商，M.C. Dean公司去年就每个会议活动向参展商和参观者收取多达1095美元的Wi-Fi费用。委员会收到了来自某公司的投诉。该公司提供的设备使用户能够在Baltimore会议中心建立热点并进行了商业演示。投诉称，M.C. Dean公司阻碍了其顾客在会议中心建立热点。收到投诉后，联邦通讯委员会执行局的人员以多种方式探查了事发场所，并且确认阻碍Wi-Fi的行为属实。

联邦通讯委员会执行局的调查证实，去年M.C. Dean公司在Baltimore会议中心实施了数十次之多的阻碍Wi-Fi的行动。在调查期间，M.C. Dean公司承认，其在自己的Wi-Fi系统中启动了“自动阻碍模式”，以阻碍顾客在场所内设立的热点。M.C. Dean公司的Wi-Fi系统使用手册将这种模式描述为“一概屏蔽”。M.C. Dean公司阻碍Wi-Fi的行为对位于场所之外的Wi-Fi的热点也不放过，甚至包括路过的机动车。委员会控告M.C. Dean公司对合法存在的Wi-Fi热点进行恶意干扰，违反了通讯法案第333节。

联邦通讯委员会对希尔顿罚款并给予警告

在另一个通告中，联邦通讯委员会对希尔顿全球控股公司提出25,000美元的罚款。因其“明目张胆地阻挠对其Wi-Fi设备所进行的调查。”有顾客投诉称，希尔顿在阿纳海姆（美国加利福尼亚州西南部城市）对客人的Wi-Fi进行干扰。其他投诉称，在希尔顿品牌下的其他酒店均有类似阻碍Wi-Fi使用的问题。
在2014年11月，联邦通讯委员会向希尔顿发出质询函，要求其提供全国范围内希尔顿品牌酒店基层公司的信息，涉及公司的规章，尤其是Wi-Fi管理实践的惯例。将近一年过去了，希尔顿绝大多数酒店并没有提供该信息。对希尔顿课以罚款的通告，还包括要求希尔顿立即提交有关Wi-Fi管理实践的基础信息和文件的命令，如果希尔顿继续阻挠或拖延，将面临更高额的罚款。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

Interview of Stephen Rushmore

以下是酒店评估服务（Hospitality Valuation Services）董事长和执行总裁Stephen Rushmore先生 与 杰美百明律师所 David Sudeck 律师关于最近几年酒店评估的走向以及品牌扩散的谈话。

Stephen Rushmore执行总裁：我认为，从投资的角度，应将酒店当作市场供应的产品。那么，什么时候供应增长会超过市场的需求呢？毫无疑问，这完全取决于市场。而且这样的情况在某些市场已经发生了。人们应该密切关注这些情况以及利率等等。目前利率已经处于历史最低点，并且只留有上涨空间。这将对酒店评估产生负面影响。但是在可预见的未来，接下来的几年将有利于酒店的价值评估。当下一个下降周期开始时，我不认为它会比前一个下降周期更猛烈。我感觉，上一个周期留下的创伤依然清晰可见，所以下一个周期将会是一个比较温和平缓的着陆。

David Sudeck 律师：我希望这回能看到一个比较有节制的周期。

Stephen Rushmore执行总裁：是的，我也这么想。

David Sudeck 律师：确实，我们的贷款客户看起来更加谨慎，而且我可以说，贷款的结构更可靠了。

Stephen Rushmore 执行总裁：是的，这和我们看到的一样。

David Sudeck 律师：我们刚刚谈论了不景气和低迷。对酒店评估服务来说，最近五年过得怎样？你对未来怎么看？根据对周期的判断，现在你在忙什么工作？

Stephen Rushmore执行总裁：好的。自从2010年以来，我们公司处理了许多扣押财产、诉讼工作、重新包装等业务。因为人们试图弄明白如何给他们的资产重新定位以及怎样做才有效果。现在我们正在作比以往更多的可行性研究，那里涉及的财产有一大批。人们想了解，什么时候我们的替代成本，将低于识别制造机会的价值。

David Sudeck 律师：你看到很多新事物吗？

Stephen Rushmore执行总裁：很多有趣的新事物，人们的确开始变得更挑剔了。我们给出的预测是在某时候，2016年底或2017年初，供给量的增加将与需求量达到平衡。在此之后无需几年，供给量将超过需求量。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

Interview of Vail Brown

下面是 STR副总裁 Vail Brown女士对酒店市场多项指标空前飙高的详细评述。其中包括对未来几年的展望，以及有关 STR 向餐饮市场拓展业务的分析。

David Sudeck 律师：请告诉我，您对今年酒店市场有什么感觉？

Vail Brown 副总裁：今年的感觉相当好。今年酒店业真是欣欣向荣，让我们来看看行业的数据吧。在2014年底，全美有97个区域市场报告说客房平均收入（RevPAR）出现了正增长。到了2015年，这个势头和增量持续发展，并且创造了历史记录。全部重要的运行指标都创了记录，这个感觉真是太棒了。

David Sudeck 律师：您是说，多项指标创纪录了吗？

Vail Brown 副总裁：创纪录，而且是多项指标。就是说，我们的酒店客房增量创了纪录，我们可供应的客房数量比以往多了。更好的消息是，我们售出的客房数量也比以往更多了。12个月的环比平均客房率创了纪录，几乎达到65%。这对全国平均数来说，已经相当高了。客房平均收入也创了纪录，增长了3.5%以上。我认为可能是最强有力的数据，对年终报告具有良好影响的房间收入指标，在三月份也创了纪录，增长了9%。所以，形势非常一片大好。未来几年，还会继续保持良好态势。STR预测，今年我们的客房平均收入（RevPAR）将增长6.4%，非常强劲。主要是受平均日房价的驱动，超过了一般高收入年头。在2016年，我们预计客房平均收入（RevPAR）约增长5.9%，将近6%的增长率，仍然是受平均日房价的强劲驱动。我认为现在需要警惕的一个事情是，我们看到酒店供应增长开始到达顶峰了。我们尚未看到有酒店关闭的信息，以前我们一般能看到的。由此可知，我们正处在上升阶段。但我们还要意识到，此后在任一个时点都可能转变为下降。对于新的增量蜂拥而至的现象，我们必须有所警惕。

David Sudeck 律师：我们在杰美百明律师所为大量的新建工程提供服务，主要是精品酒店。

Vail Brown 副总裁：你说的没错。我们可以看到，在当前三月或整个三月份，在建的酒店房间大约有12.6万间，其中高档和中高档的大约有8.4万间。所以，在建工程中大约有67%是精品酒店。在建酒店增长量前25名的市场以及中等市场中，我们都可以看到大量的精品酒店。所以，这没有什么不正常。我认为，精品酒店占据的比例，比过去更加引人注目了。

Published on:

By

Interview of Alice Gao

Jim Butler (金百德) 律师及其环球酒店专业律师团队

以下是中国工商银行高级副总裁爱丽丝.高女士讲述中国工商银行的国际化进程及其在美国的贷款程序，并介绍最近完成的几个项目。

爱丽丝.高女士 与 杰美百明律师事务所（JMBM）的高级合伙人、环球酒店专业律师团队成员David Sudeck律师的谈话，是我们关于2015年酒店投融资机会系列采访的一部分。

David Sudeck律师：我们是在2015年酒店融资洽谈大会上，这是我们杰美百明律师所的第25届洽谈会了。现在我和中国工商银行的高级副总裁爱丽丝.高女士坐在一起。感谢您参加我们的洽谈会，很高兴见到您。

Alice Gao女士：嗨David，感谢您邀请我参加洽谈会。

Alice Gao女士：对于资产总额和市场资本。到2014年，我们银行的资产总额达到了3.2万亿美元。目前，我们已经在全球40多个国家建立了大约18000个分行。在美国，虽然我们最近几年才开展业务，但至今为止，为满足我们客户的需要，我们已经在东海岸和西海岸合理配置了15个营业场所。

David Sudeck律师：那么，您个人最重视的服务领域和产品类型是什么？

Alice Gao女士：我们银行的业务不受地域限制。在美国境内我们可以作任何贷款业务。在美国境外，我们可以借助我们的中国工商银行总行（parent bank）或者中国工商银行麾下的其他分支。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

Extension of EB-5 to 12-11-2015

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店专业律师团队

我们非常高兴地看到，国会昨天通过一项决议，将EB-5区域中心临时法案的有效期延长至2015年12月11日。在这个延长期里，项目可继续获得来自国外的直接投资并且继续为美国人民创造就业机会。

除此以外，这个决议还给国会一些额外时间来考虑一个长期的重新授权议案。其中包括一些改革措施，以强化联邦政府对项目的监管并保证项目的真实和公正。国会参众两院和各党派成员将认真地就此进行协商。

本周，已经提交了两份有关修改EB-5项目法案的参议员议案。

上周，我们律师团队为开发商客户总共完成了3.5亿美元的EB-5融资。我们还为开发商客户准备好了超过7亿美元的EB-5融资渠道。我们相信，EB-5一定会继续成为优质项目的重要的资金来源。

随着事态的进展，我们将继续向大家报告有关EB-5立法的最新发展。

2015年美国增加工作岗位和促进投资改革的议案—第S.1501 号

第S.1501 号议案是由Patrick Leahy 和 Chuck Grassley两位参议员于6月份提交的。这个重要的议案在重新授予区域中心项目5年期限的同时，要求进行改革，加强监管和安全措施，使得项目更加透明。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

By

Inheritance of Family-Run Hotels

Jim Butler （金百德）律师 及 环球酒店房地产专业律师团队

家族酒店的继承：保护您的家庭和生意

几个世纪以来，家族式的酒店管理模式在业内经久不衰。这种管理模式给许多人带来了安逸的生活和巨大的财富。

无论您的家族拥有一个酒店管理公司还是酒店，可能是一两个小型酒店或者一个大型的酒店连锁，您家族企业的责任感与其优越性一样意义深远。

当家族的老一辈管理者退休或去世后，确保家族企业能够持续经营，继续作为家族成员和其他人的经济来源，是至关重要的。这是家族酒店企业的创始人和高级管理人员都要深思熟虑的一个问题。当老一辈的管理层离开工作岗位后，其家人是否愿意接手经营这份生意？是否为此做好了准备？他们是否打算出售这个资产？他们是否打算保留这个生意并聘请家族外的团队管理？

保障持续性和确定性

生意最忌讳的就是“不确定性”。任何不确定性都将对生意合伙人、雇员、客户、买主和其他利益相关方产生不利的影响。遗产继承规划可以消除不必要的混乱，最大限度地减小不确定性。

最近，我接受了STR’s Hotel News Now （酒店新闻快报）的编辑Brendan Manley先生的采访。他后来在文章里提出一个观点：“有关酒店产权继承的时间往往非常紧迫，因为酒店全天候都需要打理，需要始终如一的呵护和关注。当酒店所有者去世了，酒店经营者希望能够迅速、干净利索地解决所有权继承转移问题。然而悲痛的家族成员们往往希望有一个平缓的过度。在这两种不同态度之间寻找一个平衡点就像在是一根脆弱的钢丝上行走。”

在一个继承规划里，提前处理这种问题是非常有难度的。但是家族企业的所有者往往迎难而上，并乐于从经验丰富的专家那里寻求帮助。

家族企业的继承规划通常涉及房产规划，以便同时提供切实可行的继承规划和一个合理的避税方法，从而达到保护家族财产的目的。

丰富经验是做好规划的关键

杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队一贯与本所的税务、信托和房产的专业律师密切合作。我们律师所是加州税务、信托和房产领域的领军者。我们的税务律师非常了解商业运作，与擅长房产和公司集团事务的同事们密切合作，确保编制出一个合理的避税方法。

关于这个话题，我的合伙人，杰美百明律师所税务、信托和房产业务律师团队负责人Burton Mitchell律师对我说：

“为了做出一个能够如愿以偿的继承规划，必须对房产税务进行设计。否则，价值连城的家族财产可能必须出售，才能支付得起房产税。我们有各种各样的房产税务规划技巧，但是只有你在足够早的时间提前设计，才能给带来好处。人寿保险可能是解决问题的办法之一。”

Burton Mitchell律师还提醒家族企业的所有者：联邦房产税超过免税部分后的税率是40%。“有许多州（尽管不包括加州）还要征收州立的房产税或者遗产税。联邦政府允许涉及家族生意的房产税在特定条件下分期支付。”

Contact Information
Jim Butler (金百德)
环球酒店房地产专业律师团队® 总负责人
杰美百明律师事务所 (JMBM)
310.201.3526 • JButler@jmbm.com
www.chinesehotellawblog.com

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

Please do not include any confidential or sensitive information in a contact form, text message, or voicemail. The contact form sends information by non-encrypted email, which is not secure. Submitting a contact form, sending a text message, making a phone call, or leaving a voicemail does not create an attorney-client relationship.

Copyright © 2014 – 2024, Global Hospitality Group®
JUSTIA Law Firm Blog Design