为中国投资者精心设计的酒店法律博客

Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会（ALIS）归来后，大家都有一个共识，那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来，我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是，这个转变是负面的。

直到近期，投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济（fundamentals）在到达顶峰并开始下降周期之前，还有多少上升空间？”这些近年来熟悉的话题，在本次峰会上，却很少被人提及。

具有讽刺意味的是，酒店行业的实体经济（fundamentals）基础仍然牢固，并且持续提升（尽管提升的节奏可能有所放缓）。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券（Real Estate Investment Trusts，简称REIT）和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之，眼下酒店市场的悲观论调，并非酒店实体经济本身出了问题，而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么？

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的：

• 店行业创纪录的房间平均收入（简称为RevPAR，即 revenue per available room）的增长率和其他指标，而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
• 数十年间，行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
• 连续几年来，酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录，华尔街对此喜上眉梢。
• 现在，我们已经达到（至少接近了）巅峰水平，增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
• 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后，现在遭受供应过度的困扰，稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区，其房间供应量相当于市场份额的50%。（译者注：Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序）。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压，是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗？看看您要付多少钱，就可以理解Airbnb的优势了）。
• 酒店公司特价服务（译者注：即单位与酒店协商达成的特价住宿服务），长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后，该特价服务复苏相对缓慢，但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
• 公共性质的酒店资产（institutional grade hotel assets）一直保持4%-6%的交易回报率，没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因，酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定，酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别，并重新调整投资方向。其结果是，酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌，让酒店投资者筹措资金变得困难（需要以更高的利率融资）。这一切都影响到买卖之间的平衡，并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度？酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%（或更多）。实际上，您现在购买酒店，比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店，能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响？
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